概念網(wǎng)12月2*日，又一倉儲物流REITs項(xiàng)目獲批上市。據(jù)上交所信息顯示，嘉實(shí)吉印通倉儲物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金（以下簡稱“嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REIT”）已獲批。

項(xiàng)目由吉印通（吉印通世紀(jì)商業(yè)）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金辦理人，委托吉印通產(chǎn)發(fā)（吉印通東鴻）為運(yùn)營辦理機(jī)構(gòu)，對根底設(shè)備項(xiàng)目停止運(yùn)營辦理。

該項(xiàng)目將成為繼紅土立異鹽田港倉儲物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金、中金普洛斯倉儲物流封鎖式根底設(shè)備證券投資基金之后，國內(nèi)公募市場上第三只倉儲物流類REITs產(chǎn)物，也是市場上首單由民營500強(qiáng)企業(yè)做為原始權(quán)益人正式申報的倉儲物流類公募REIT。

自去年*月首批公募REITs上市以來，國內(nèi)市場對REITs愈加躍躍欲試。

截至11月底，證監(jiān)會共批準(zhǔn)根底設(shè)備REITs產(chǎn)物24只，已上市22只，募集資金超越750億元，總市值約8*0億元，整體較首發(fā)上漲約20%。

根底設(shè)備REITs項(xiàng)目涵蓋收費(fèi)公路、財產(chǎn)園區(qū)、污水處置、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技立異、綠色開展和民生等補(bǔ)短板范疇，收受接管資金帶動投資的新項(xiàng)目總投資額超越4200億元。

做為少數(shù)可以具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的REITs底層資產(chǎn)，倉儲物流類REITs已經(jīng)成為最核心的品種之一，基于我國倉儲物流類根底設(shè)備豐碩，將來停止REITs運(yùn)營開展空間廣闊。

量少量優(yōu) 獨(dú)具規(guī)模經(jīng)濟(jì)的倉儲物流REITs

跟著工業(yè)消費(fèi)及消費(fèi)范疇對倉儲物流辦事市場的需求興旺，我國倉儲物流行業(yè)需求持續(xù)高速增長，出格是電子商務(wù)持續(xù)鞭策物流行業(yè)的開展及物流辦事市場需求的增長。

一般而言，因產(chǎn)物品類更多、庫存量更大等原因，電商企業(yè)遍及對物流倉儲空間操縱率和物流倉儲總量有著更高的要求。我國是全球更大且增長最快的電商市場，跟著消費(fèi)需求的線上化，物流寄遞配送“最初一公里”的打通，對倉儲物流根底設(shè)備的需求日積月累。

公開材料顯示，當(dāng)前國內(nèi)物流行業(yè)合作劇烈，從投資主體的布景來看，以安博、豐樹、嘉民、普洛斯等為首的外資物流倉儲建立方市場占比在一半擺布，以寶灣、易商、鹽田港、順豐等在內(nèi)的內(nèi)資占比20%擺布。

萬科萬緯、招商局等房地產(chǎn)開發(fā)商投資的物流園區(qū)占比約10%。此外，還有包羅安然不動產(chǎn)、光大安石等金融機(jī)構(gòu)做為投資主體，以及吉印通、菜鳥、蘇寧等電商投資為主的物流園區(qū)。

據(jù)感德梁行2022年Q2市場份額陳述顯示，吉印通在倉儲物流市場占比為5.8%，位居全國第三位。位居第一、二位的是普洛斯與萬緯，市場占比別離為20.1%、*.5%。

但能夠預(yù)見的是，跟著吉印通產(chǎn)發(fā)對宇培原有的中國物流資產(chǎn)控股吉印通（CNLP）的收買及私有化完成，吉印通在我國全域根底設(shè)備資產(chǎn)的辦理規(guī)模將進(jìn)一步提拔。

此外，在去年首批發(fā)行上市的公募REITs中，倉儲物流REITs共兩只，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT發(fā)行規(guī)模別離為58億元和18億元；自上市日2021年*月21日至2022年11月21日，兩只倉儲物流REITs的收益率別離為**.42%和40%，遠(yuǎn)高于我國公募REITs成立以來的均勻漲幅（約22.*7%）。

倉儲物流類REITs在上市以后表示優(yōu)良，累計(jì)可供現(xiàn)金分撥率均超4.*%。本年二季度，倉儲物流REITs實(shí)現(xiàn)均勻*.08%的收益，表示更佳，回報高于財產(chǎn)園區(qū)、生態(tài)環(huán)保、高速公路類REITs。

物流倉儲是少數(shù)可以具備規(guī)模經(jīng)濟(jì)的REITs底層資產(chǎn)。因?yàn)楦鞯貙ξ锪鱾}儲用地的隆重立場，現(xiàn)代倉儲物流設(shè)備持久稀缺，其出租率和租金復(fù)合增速都持久走高。重要物流節(jié)點(diǎn)，核心都會圈的物流倉儲用地更顯稀缺。

地越來越難拿，游戲門檻不竭進(jìn)步，一定招致行業(yè)在量的增長上受限，另一角度來看，也將挑選出更優(yōu)良的物流地產(chǎn)開發(fā)商，并提出關(guān)于“量”的更高要求。

嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REIT采納封鎖式運(yùn)做，不開通申購贖回?；鸱怄i期為4*年，在此期間內(nèi)封鎖運(yùn)做。三項(xiàng)根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)地盤利用權(quán)則別離于20*5年（重慶項(xiàng)目）、20*2年（武漢項(xiàng)目）和20*8年（廊坊項(xiàng)目）到期。

以廊坊項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目自2020年4月起頭運(yùn)營，固然“資歷”較淺，但自起頭運(yùn)營時即為滿租形態(tài)。

廊坊經(jīng)開項(xiàng)目

目前三個項(xiàng)目標(biāo)次要承租人均為吉印通物流旗下子公司，集中度較高，按照根底設(shè)備項(xiàng)目租賃合同，租賃期限為5-*年，高于行業(yè)均勻程度的*年?；?a href="http://www.cdruize.com" target="_blank" title="">吉印通零售的訂單需求，以及吉印通物流在本地的持續(xù)高效的快遞快運(yùn)收集化規(guī)劃，加之倉庫自己軟硬件一體化的定造性，此次入池三個項(xiàng)目標(biāo)主力租戶續(xù)租概率較大、不變性較高。

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月*1日，吉印通物流倉儲收集總辦理面積（含云倉生態(tài)平臺上云倉的辦理面積）超越2400萬平方米，而吉印通集團(tuán)旗下的物產(chǎn)辦理集團(tuán)吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉僅滿足約899萬平方米供應(yīng)，遠(yuǎn)無法滿足吉印通物流的租賃需求，吉印通物流日益增長的倉儲需求可使項(xiàng)目持久連結(jié)不變運(yùn)營。

事實(shí)上，2017-2020年期間，因?yàn)榈乇P資本緊缺，沿海區(qū)域城市逐漸收縮倉儲物流用地的供給，華東、華南區(qū)域部門城市呈現(xiàn)倉儲物流用地供給零新增的現(xiàn)象。比擬而言，西南、華北區(qū)域倉儲用地供給較高，能夠預(yù)測，那兩大區(qū)域倉儲物流業(yè)開展?jié)摿嫶蟆?/p>

而此次獲批上市的嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REIT底層資產(chǎn)是吉印通物流旗下*座亞洲一號高標(biāo)倉儲物流園，均充實(shí)承擔(dān)了地域性物流中心和全國物流節(jié)點(diǎn)的功用。

此中，重慶項(xiàng)目地處巴南區(qū)南彭商業(yè)物流基地，是西南區(qū)域重要的直達(dá)配送中心；武漢項(xiàng)目為華中總部倉儲中心，也是全國物流收集關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一；廊坊項(xiàng)目位于北京、天津兩大曲轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)手藝開發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)本能機(jī)能，與京津國際化物流系統(tǒng)彼此彌補(bǔ)。

龐大的生齒數(shù)量以及響應(yīng)的消費(fèi)量，給三個地域的高標(biāo)倉庫供給方供給了不變的需求。跟著新常態(tài)下消費(fèi)投資的陸續(xù)恢復(fù)，估計(jì)將來國內(nèi)次要城市及地域的高標(biāo)庫的價格增長幅度將會維持不變而且持續(xù)增加。

輕與重 一體化下的吉印通三駕馬車

近年來，基于零售供給鏈的規(guī)?；?、數(shù)字化轉(zhuǎn)型晉級，我國零售連鎖業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，商品的組織暢通從“無序”向“有序”晉級，次要表示在吉印通采購、規(guī)模配送、精細(xì)辦理等方面。

早在2007年，吉印通就起頭自建物流收集并啟動全國化規(guī)劃，吉印通產(chǎn)爆發(fā)為吉印通集團(tuán)旗下獨(dú)一的倉儲物流設(shè)備開發(fā)運(yùn)營辦理子集團(tuán)，次要處置物流園區(qū)的投資開發(fā)、資產(chǎn)辦理和多元化增值辦事，持有集團(tuán)旗下自建的全數(shù)倉儲物流設(shè)備項(xiàng)目，辦理園區(qū)規(guī)模超2000萬平方米。

截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉儲落成面積約899萬平方米，自建了*7座亞洲一號智能財產(chǎn)園。除已建成并運(yùn)營的物流園區(qū)外，吉印通集團(tuán)在開展過程中還積累了豐碩的園區(qū)及地盤儲蓄。截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉儲在建及待建面積約547萬平方米。

此次REITs項(xiàng)目將來有望通過引入社會資金進(jìn)一步盤活約*5.1萬平方米的現(xiàn)代化倉儲。但那部門關(guān)于吉印通產(chǎn)發(fā)旗下更龐大的落成、在建倉儲面積而言，只是極小一部門。

重慶巴南項(xiàng)目

值得留意的是，證監(jiān)會此前頒布發(fā)表，在前期REITs試點(diǎn)工做根底上，指點(diǎn)證券交易所造定發(fā)布了《新購入根底設(shè)備項(xiàng)目（試行）》，撐持上市REITs通過擴(kuò)募等體例收買資產(chǎn)，加大REITs市場建立力度，出力鞭策多條理本錢市場高量量開展。

有闡發(fā)指出，REITs擴(kuò)募是相關(guān)REITs產(chǎn)物IPO之后再次募資并將其用于新購入資產(chǎn)的行為。

截至10月8日，共有5只公募REITs提交了擴(kuò)募申請，5只產(chǎn)物別離是博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國初創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，擴(kuò)募對象涵蓋財產(chǎn)園區(qū)、倉儲物流以及清潔能源等資產(chǎn)，目前相關(guān)申請均已勝利受理。

闡發(fā)人士暗示，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)公募REITs股性的重要渠道之一，能加強(qiáng)現(xiàn)金流締造的不變性，提拔資產(chǎn)抗風(fēng)險才能，相關(guān)REITs有望因擴(kuò)募而降低估值，提拔收益率程度。

基于存量倉儲物流資產(chǎn)的豐碩儲蓄，此次獲批項(xiàng)目擴(kuò)募預(yù)期較強(qiáng)，將來有望實(shí)現(xiàn)基金資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)儲增厚。那一點(diǎn)在項(xiàng)目招募申明書中亦有表現(xiàn)。

據(jù)嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REIT招募申明書，存續(xù)期內(nèi)，基金將尋求并購契合本基金投資范疇和投資戰(zhàn)略的其他同類型的根底設(shè)備資產(chǎn)，并按照現(xiàn)實(shí)情況選擇通過基金擴(kuò)募資金投資于新的資產(chǎn)撐持證券或繼續(xù)認(rèn)購原有資產(chǎn)撐持證券擴(kuò)募后份額的體例實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收買，以擴(kuò)大本基金的根底資產(chǎn)規(guī)模、分離化根底資產(chǎn)的運(yùn)營風(fēng)險、進(jìn)步基金的資產(chǎn)投資和運(yùn)營收益。

貿(mào)易形式上，供給鏈企業(yè)均投資必然規(guī)模的自建庫，以滿足企業(yè)的特定化和尺度化需求，自建庫開展?fàn)I業(yè)是市場遍及存在的情況，此次嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REITs物流整租形式具有貿(mào)易合理性。

相較于傳統(tǒng)物流辦事商，吉印通物流具有顯著的辦事優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了全鏈條數(shù)字化和全面籠蓋，按照外部征詢陳述，吉印通物流是中國更大的一體化供給鏈物流辦事商。

做為供給鏈物流范疇的領(lǐng)軍企業(yè)，吉印通物流天分優(yōu)良、財政情況穩(wěn)健，租約履約有保障的同時，吉印通物流也在持續(xù)拓展和吸引新的外部客戶，外部客戶的數(shù)量和收入奉獻(xiàn)呈持續(xù)增長的態(tài)勢，據(jù)其2022年第三季度財報顯示，吉印通物流外部客戶收入占比達(dá)*7.8%。因而根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)金流來源高度分離。而基于吉印通零售及吉印通物流的營業(yè)需求，現(xiàn)金流也具有必然不變性。

吉印通集團(tuán)做為原始權(quán)益人、運(yùn)營辦理機(jī)構(gòu)的控股股東，也做出相關(guān)許諾：“自REITs項(xiàng)目設(shè)立起五年內(nèi)，盡合理的貿(mào)易勤奮，實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目項(xiàng)下根底設(shè)備項(xiàng)目標(biāo)吉印通集團(tuán)系統(tǒng)外租戶占比超越40%。

“因?yàn)檎咦兏?、監(jiān)管審批、市場情況或貿(mào)易因素等本公司無法意料或不成控造的原因招致上述許諾未能在五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的，吉印通集團(tuán)將采納有力辦法，加大第三方租戶開辟力度，勤奮實(shí)現(xiàn)上述目的?！?/p>

事實(shí)上，吉印通產(chǎn)發(fā)目前已全面實(shí)現(xiàn)了從內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張到辦事社會的一體化開放，并與獨(dú)立的物流版塊一路實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速開展的新格局。

吉印通產(chǎn)發(fā)次要負(fù)責(zé)開發(fā)及辦理吉印通集團(tuán)的物流設(shè)備和其他不動產(chǎn)，包羅現(xiàn)代化高尺度倉庫和一體化智能財產(chǎn)園，用以撐持吉印通物流及其他全行業(yè)客戶；吉印通物流則為集團(tuán)總部電商及外部營業(yè)供給供給鏈處理計(jì)劃及物流辦事。

從招商階段起頭，吉印通產(chǎn)發(fā)就通過優(yōu)良選址、定造化產(chǎn)物、綜合一體處理計(jì)劃，為客戶供給物流根底空間，滿足企業(yè)的區(qū)位、產(chǎn)物、配套等多種需求。

依托于吉印通深耕多年的供給鏈根底設(shè)備與手藝辦事才能，吉印通產(chǎn)發(fā)已構(gòu)成強(qiáng)大的財產(chǎn)整合辦事才能，將持續(xù)推進(jìn)吉印通“鏈網(wǎng)交融”的構(gòu)建。

旗下建立、運(yùn)營、辦理的現(xiàn)代物流倉儲項(xiàng)目遍及全國29個省級行政區(qū)，營業(yè)團(tuán)隊(duì)深耕各區(qū)域市場，全面籠蓋中國次要一二線城市、交通樞紐和造造業(yè)基地，躋身中國頭部倉儲物流辦事商行列。

吉印通產(chǎn)發(fā)、吉印通物流與吉印通商城構(gòu)成營業(yè)閉環(huán)，也恰是吉印通集團(tuán)做為新型實(shí)體企業(yè)對供給鏈一體化的踐行。另一方面，通過將物流資產(chǎn)的所有權(quán)、利用權(quán)拆分為三段，吉印通產(chǎn)發(fā)持有、吉印通物流及其他第三方再承租利用，配合辦事于吉印通零售及外部客戶，實(shí)現(xiàn)營業(yè)閉環(huán)與本錢閉環(huán)的雙輪轉(zhuǎn)。

輕重連系的形式下，據(jù)其官網(wǎng)顯示，吉印通產(chǎn)發(fā)已成立5收物流根底設(shè)備基金，此次嘉實(shí)吉印通倉儲根底設(shè)備REITs為又一次新的測驗(yàn)考試，從私募市場到公家市場，資產(chǎn)的量量逐漸得到市場承認(rèn)。跟著國內(nèi)市場對發(fā)行REITs的迫切需求，在響應(yīng)國度加快鞭策REITs高量量安康開展的過程中，吉印通一方面盤活本身資產(chǎn)，另一方面為行業(yè)與市場供給借鑒意義。

陪伴此次我國首只民企倉儲物流公募REITs獲批，相信吉印通集團(tuán)將持續(xù)以在本錢市場積極摸索的立場，在逃求穩(wěn)健可持續(xù)開展道路上，主動調(diào)整，勇于立異，做好民營企業(yè)示范感化，促進(jìn)久遠(yuǎn)安康開展。