5年后開發(fā)商發(fā)愁，10年后炒房客發(fā)愁，30年后房奴發(fā)愁

　　 1.在建的1250萬套，空置房大于5000萬套，出租房寄宿房大約5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。出租是虧本生意,有效自住剛需有那么多嗎?

　　 全國都在議論“660多個城市現(xiàn)有空置房6540萬套”這個話題。少說為佳,空置房大于5000萬套是毋庸置疑的。學(xué)習(xí)“曹沖稱象”，另辟蹊徑來證實。羅列理由如下：

　　 1.2010年7月9日，中國社會科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容在《人珉日報海外版》發(fā)表文章說：“據(jù)國家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示,中國660多個城市現(xiàn)有連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套,足夠2億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房,當(dāng)前國內(nèi)住房的空置率之高更是驚人。”《人珉日報海外版》是D中央機(jī)關(guān)報，而且是對國際發(fā)的。30年前高層發(fā)表重要社論是“兩報一刊”（人珉日報、軍報，紅旗雜志）。如果空置房6540萬套這個全國家喻戶曉的數(shù)字很荒唐，很不靠譜，肯定過不了責(zé)任編輯和總編輯的審核關(guān),肯定不能向海外發(fā)布。如果連中國第一報都不能相信，讓外國人信誰的?

　　 2.據(jù)臺灣《天下雜志》2010年5月公布的“中國超級消費城市”調(diào)查，發(fā)現(xiàn)中國已有1億名富人。有70%介入炒房,就有7000萬戶,平均每戶空置0.7套房,就有5000萬套。

　　 3.據(jù)住建部陳淮說,1999年以來的10年中國城鎮(zhèn)建了7000萬套住房。這主要是開發(fā)商蓋的。推知近20年中國城鎮(zhèn)大約建了10000萬套住房。中央2臺稱全國小產(chǎn)權(quán)房有60億平米 / 100平米 = 6000萬套。20年來諸如浦東農(nóng)民住房“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的、經(jīng)濟(jì)適用房和單位自建房可能有3000萬套。20年前的老房子尚未拆遷的可能有3000萬套。5項合計得，全國城市住房22000萬套，乘以空置率23%,等于空置5000萬套。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)。在全民炒房的情況下,空置率23%這個比例你奇怪嗎?

　　 4.北京青年報2010年3月4日訊,經(jīng)濟(jì)學(xué)者賴偉民，以普通購房者的身份在半年內(nèi)走訪全國逾百樓盤。他說：“掏錢的購房者八成以上做投資?！庇幸晃换卮鹳噦ッ裾f：我原來辦廠，現(xiàn)在生意太難做。我把廠關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。

　　 5.2010年5月19日中央2臺的《空置我心》節(jié)目,幾位記者在北京6個次新樓盤用15天蹲守調(diào)查。入住時間從2005至2009年，空置率最低的一個樓盤在30%，大多在50%-60%，最多的一個在70%以上（2005年就可以入?。?/p>

　　 6.2010年7月31日中央2臺的節(jié)目稱：“中介公司店長從林向記者介紹，燕郊開發(fā)區(qū)2008年交房的社區(qū)中，像星河皓月、納丹堡、美林灣等社區(qū)的入住率都不到三分之一?！?“永定河孔雀城一期的入住時間為2007年10月31日，二期的入住時間為2008年10月31日。記者問：這兒有多少套？保安答：大概有個八九十套，八十套左右。住個有十多戶，一二十戶。”

　　 7.2009年,北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒對記者表示：“北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經(jīng)全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能達(dá)到50%入住率的已經(jīng)是比較不錯的比例了?！?/p>

　　 8.企業(yè)家嚴(yán)介和說：“城鄉(xiāng)結(jié)合部的利潤最高，天黑以后去拍樓房照片，亮燈的不足25%?！?/p>

　　 9.2010年初夏《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道：北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌帶領(lǐng)課題組，對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達(dá)到29%。并且越往外空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。　　

　　　 10.據(jù)2010年06月23日《揚(yáng)子晚報》登載的記者馬祚波的文章稱：“供電部門曾經(jīng)給出過一組數(shù)據(jù)，從側(cè)面似乎可以印證出南京空關(guān)房的大概數(shù)量。這份2008年的統(tǒng)計顯示，南京共有10.7萬套商品房在1年時間內(nèi)電費為零。

　　 11.2010年7月21日星島環(huán)球網(wǎng)的一篇文章稱：“南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝表示，目前南京物業(yè)繳費比例比較低，平均下來的比例為70%。導(dǎo)致物業(yè)繳費比例低的原因是，一是入住率低，二是已經(jīng)入住的不交物業(yè)管理費。新小區(qū)2-3年內(nèi)入住率一般不到50%，遠(yuǎn)郊的樓盤入住率更低?！?/p>

　　 12.2010年，石家莊物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明指出，石家莊主城區(qū)內(nèi)新盤銷售后在2-3年內(nèi)，入住率也就40%-60%。

　　 13.2009年4月，在一個銀行內(nèi)部會議上，領(lǐng)導(dǎo)舉了兩個例子:北京出現(xiàn)了一個人名下77套房的事情，而且全部用的銀行貸款；上海一個人買了364套。

　　 14.上海的腐敗區(qū)長康慧軍有69套房子。2010年初，重慶污吏文強(qiáng)有16處房產(chǎn)。山西某縣原煤炭局長郝鵬俊有35套房子。

　　 15.2010年8月1日中央2臺的節(jié)目稱：“從2007年到現(xiàn)在，天津建起了不少新城，一手房已經(jīng)基本賣光了。天津紅磡領(lǐng)世郡，相當(dāng)于8個天安門廣場的面積。天津東麗湖萬科城，相當(dāng)于6個天安門廣場大小。京津新城，總規(guī)劃面積有25000畝，相當(dāng)于33個天安門廣場，5個頤和園。夜幕下難以找到一絲光亮，上演著空城計。記者問：四十幾戶，真正住戶就一戶？維修工答：對。那邊三百六七十套，常住的可能也就一二十戶吧?！?/p>

　　 16.2010年6月中央2臺的節(jié)目稱：“內(nèi)蒙古鄂爾多斯城有一個新建的“鬼城”。有被訪者認(rèn)為，這個空城，可容納100萬人，只是為了滿足政府的增長目標(biāo)。”

　　 土地使用權(quán)只有70年。房子平均壽命只有30年。今后，人少房多，加上超過20年不能辦按揭抵押，所以超過20年就難以賣出去。某市,【細(xì)算的租售比】是出租83年只收回本金,說明出租是虧本生意,只有賣出獲得差價才能賺錢。所以出租房和空置房基本上都存在“女大不中留”、擇時出手、待價而沽的問題。

　　 以上說的是已經(jīng)銷售仍閑置的，另外，2009年底，全國在建和尚未銷售的1250萬套。例如，根據(jù)2010年7月15日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)字，北京尚未銷售的期房和現(xiàn)房共約30萬套。

　　 30年來進(jìn)城的大約5億人,他們住在哪里? 百分99.9的人沒有住在馬路上。城市里有3億人自己沒有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬套，

　　 全國在建的大約1250萬套，空置房大于5000萬套，出租房寄宿房大約5000萬套,全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。

　　 這些房子賣給誰? 喊價以百萬元為單位,連小白領(lǐng)都買不起,就不要用放大鏡去尋找農(nóng)民工來接手了,更不要用望遠(yuǎn)鏡去遙望仍在鄉(xiāng)鎮(zhèn)里的農(nóng)哥們。

　　 只要相信共1.1億套這個數(shù)字是真的，就讓開發(fā)商去折騰好了，物極必反的客觀規(guī)律遲早會說話的。

　　 目前的高價格，是用轟炸性輿論制造供不應(yīng)求的假象來定價的，但是假的就是假的，紙包不住火，最終，嚴(yán)重供過于求和住房的含水量是鈔票的幾倍的事實，必然大白于天下，最終大多數(shù)人會承認(rèn)供過于求的現(xiàn)實，那時價值規(guī)律就蘇醒了。 價值中樞在哪里？打5折都高了。

　　 “剩房”要嫁出去,“灌水豬肉”要賣出去，買方、賣方和正俯要達(dá)到三盈,就必須走降價普及之路。

　　 2.城市空置房很多，請看網(wǎng)友怎么說的

　　 1.網(wǎng)友天涯是愛說：“我所在城市（省會）稍偏的樓盤入住率不到１０％。我一直沒看到入住率超過５０％的樓盤（５年內(nèi)的新盤）。”

　　 2.網(wǎng)友游任由魚說：“我在一個海濱小城，我們著周圍四年內(nèi)開發(fā)的樓盤入住率都不到20%這一點我是肯定的，我住的對面的小區(qū)冬天就四五家亮燈的，夏天來海邊度假的還多一般能有個一二十戶亮燈的?！?/p>

　　 3.網(wǎng)友ipCNL說：“我在佛山，住在千燈湖旁邊，這里有三個高檔小區(qū)，中海萬景豪園，暴利花園，暴利公館，這里空置率保守估計有50%吧！！也許還不止??！我是做室內(nèi)設(shè)計的還算比較清楚的！”

　　 4.網(wǎng)友qiuhf031說：“我是成都的，二環(huán)內(nèi)的房子空置率不高，二環(huán)至三環(huán)的空置率高，城西，城南沿線空置率特別特別高，我同事有中華名園買房的，有在中海國際社區(qū)買房的，中華名園目測空置率40%，中海國際社區(qū)空置率目測空置率80%以上....城南沿線的大組團(tuán)樓盤空置率普遍在80%以上...城北，城東一般是剛需買的，空置率要稍微低一些?！?/p>

　　　　5.網(wǎng)友牛刃說：“我在深圳。建了幾年十幾年至今荒草凄凄，住者寥寥的小區(qū)比比皆是。不信你們到深圳東部幾個樓盤看看，御海灣山莊、華僑海景山莊和東麗觀海山莊等，小區(qū)里草比人還高，偶有幾乎人家居住，都養(yǎng)著兇猛的狼狗看護(hù)著，80%以上房子至今還是毛坯，我看過好多房子屋頂和墻壁都已經(jīng)漏水了。這些房子除了用于炒作，是沒人居住的?！?/p>

　　 6.網(wǎng)友黃黃127說：“我們租的房子，前面是一棟二十來層的高層，可以說不管晚上什么時間，房子的亮燈率從沒超過10%，我想入住率應(yīng)該不至于那么低，但是入住率還是沒有50%的，因為很多的房子都還是毛坯來著，雖說這棟樓已經(jīng)交付了有兩年了?！?/p>

　　 7.網(wǎng)友斯文的咆哮說：“ 江西九江，就我所見：金泰港灣臨街一面晚上只有不到8家亮燈，8-9點的時候。柴桑春天一期，二期看起來亮燈比金泰多，但一棟樓不超過10家，是整棟有好幾個單元的。。其他幾個小區(qū)我打的路過看著都是黑乎乎的。”

　　 8.網(wǎng)友書法臨摹說：“你可以去包括2007之后推出的樓盤小區(qū)去實地考察一下實際入住率，青島這邊的情況是閑置率大部分在50％以上，很多達(dá)到70％以上?！?/p>

　　 9.網(wǎng)友民_族團(tuán)結(jié)說：“去年在外面住的時候,對面是塘沽杭州道上的“5棟樓”，4棟30來層的，1棟10來層的，每天晚上都看對面亮燈，一年下來差不多1/6的房子亮燈。小區(qū)門口一個有機(jī)蔬菜超市開垮了。”

　　 10.網(wǎng)友蘭州房貴說：“蘭州空置率也相當(dāng)高，我住的附近，御景東方《開盤2年多了》 良志嘉年華 《開盤1年多》應(yīng)該說沒幾家入住，主要的是因為高房價，捂盤。”

　　 11.網(wǎng)友游客李小二說：“去威海乳山的銀灘看看吧，入住率連5%都沒有。旅游旺季能有10%，到了冬天就是個鬼城?！?/p>

　　 12.網(wǎng)友神仙哦007說：“沈陽40%左右，數(shù)據(jù)不全面，但是周圍的10幾個小區(qū)媒體都路過，花了一個月查開燈數(shù)，入住率絕對不超過50%?！?/p>

　　 3.目前的【待價而沽的投資投機(jī)房】可能有1.1億套。十年后的【待價而沽的投資投機(jī)房】可能增多到1.4億套。

　　 一.十年后，城市人口可能只比目前凈增4500萬人，平均4人一套，新增性自住需求大約只需要1100萬套

　　 1.2010年，復(fù)旦大學(xué)人口學(xué)教授王豐說：“日本近二十年的經(jīng)濟(jì)停滯，在相當(dāng)程度上便是受到人口老化的制約。而中國正在步它們的后塵。””在未來十年左右的時間內(nèi)，20-24歲的新加入勞動力隊伍的人數(shù)將大幅萎縮，其占全部勞動力人口的比例將由目前的約15%降至約8%?！?/p>

　　 2.1979年開始實行獨生正策。1990年全國出生人口2621萬人，1997年1445萬人,2000年1379萬人,呈現(xiàn)減少趨勢,十年里下降了52.6％。2010年全國高考報名人數(shù)為946萬人，比去年減少74萬人。這已經(jīng)是高考考生連續(xù)第二年出現(xiàn)大幅度下降。1991到2000年的十年里,全國出生人數(shù)為1.59億。今后十年里全國長成大人的少于1.59億人 * 可能由農(nóng)村進(jìn)城的占60% = “未來十年新生代后備軍的農(nóng)進(jìn)城者”有0.95億人。

　　 3.2010年3月25日,聯(lián)合國發(fā)布的報告說，中國的城市化率從1980年的19%躍升至2010年的47%。暫住戶口漏報和追求平均GDP導(dǎo)致漏統(tǒng)計,實際不少于55% - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3億人 = “三十年來的農(nóng)進(jìn)城者”大約有5億人。2010年1月，臺灣半導(dǎo)體教父張忠謀透露：8月會打造一座無人化工廠。十年里，產(chǎn)業(yè)升級和機(jī)器人的逐步推廣將驅(qū)趕一些中年農(nóng)民工回鄉(xiāng)。許多農(nóng)進(jìn)城者是低收入者,年紀(jì)大后，身體差,就業(yè)難,生活困,看不起病,買不起房,租不起房,最終是侯鳥。農(nóng)民工受到職業(yè)病危害的人數(shù)超過1億。所以，在未來十年內(nèi)，非新生代大約有0.6億人將回鄉(xiāng),或退到小鎮(zhèn)，或到郊區(qū)去,或亡故。在未來十年內(nèi)，尚未進(jìn)城的非新生代大約有0.4億人將進(jìn)城。說明，十年后，目前的成年人即非新生代的農(nóng)民工總數(shù)減少0.2億人。十年里,新生代后備軍進(jìn)城接班0.95億人，非新生代減少0.2億人，說明十年后的農(nóng)進(jìn)城者比目前可能只凈增0.75億人。

　　 4.老居民人口不斷減少的故事。一家7人三套房,老居民大多是這樣的：2010年,1歲的獨生子張三代的父母都是30歲,都是獨生子女。張三代的爺爺奶奶外公外婆都是60歲,都沒有其他子女。25年后，張三代和李三代結(jié)婚，生育張四代。張李這2家目前14人,二十五年后剩下7個人,張三代夫妻最終繼承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那時閑置房將隨處可見。張四代與趙四代結(jié)婚后,張李趙韓4家目前28人,最終剩下3個人,張四代夫妻最終繼承了12套房。按此趨勢,十年后，老居民人口因計生估計減少0.3億人。農(nóng)進(jìn)城者凈增0.75億人，老居民減0.3億人，說明十年后城市人口可能只比目前凈增0.45億人。

　　 5.新增農(nóng)進(jìn)城者大部分是租房，所以，十年后，城市人口可能只比目前凈增0.45億人 / 4人 = 新增性自住需求大約只需要1100萬套。

　　 6.CCTV2說，據(jù)說全國有60億平米的小產(chǎn)權(quán)房。折合6000萬套。相信小產(chǎn)權(quán)房大于4000萬套，除了非農(nóng)進(jìn)城者買走的和閑置的,按3000萬套 * 3人 = 0.9億人的農(nóng)進(jìn)城者已購買了小產(chǎn)權(quán)房。說明農(nóng)進(jìn)城者不一定要買商品房,說明未購房的沒有一般人想象的那么多。

　　 7.現(xiàn)有城市600多個,有許多是30年來發(fā)展起來的，例如“韶山村變成小城市”,深圳小漁村變成大城市。30年來,城市不斷往郊區(qū)擴(kuò)張，例如浦東崛起。30年來，5億的農(nóng)進(jìn)城者中大約有近1億人是郊區(qū)農(nóng)民原地進(jìn)城,大量農(nóng)民房“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，是“自帶幾套住房進(jìn)城”。說明農(nóng)進(jìn)城者未購房的沒有一般人想象的那么多。

　　 二.未來十年，結(jié)婚性自住需求、租改買自住需求、改善性自住需求只需要2900萬套

　　 1.2009年結(jié)婚人數(shù)為1148萬人 * 10年 = 今后十年結(jié)婚人數(shù)少于1.148億人 * 可能由農(nóng)村進(jìn)城的占60% = “未來十年新生代后備軍的農(nóng)進(jìn)城者”結(jié)婚人數(shù)有0.69億人。這個數(shù)字與上述0.95億人可以相互印證。6900萬 / 2 = 3450萬戶,扣除已購房的、租房結(jié)婚的、無效自住剛需的,可能購房不超過20% * 3450萬戶 = “未來十年新生代后備軍的農(nóng)進(jìn)城者”結(jié)婚性自住需求大約690萬套。除非房價特別低。

　　 2.自住的租改買后，用房增多半套，而且，有的是買正在出租的或原來有人居住的。估計租改買需求（一手房和閑置房）只需要1000萬套。除非房價特別低。

　　 3.自住改善性購房后，用房增多半套。而且，有的是買正在出租的或原來有人居住的。估計自住改善性需求（一手房和閑置房）只需要1200萬套。除非房價特別低。

　　 4.拆遷100戶,可蓋出300戶，對雞蛋市場是母雞增多，供給增多。

　　 三. 十年內(nèi)，城市住房可能新增9000萬套

　　 1.2009年底在建的有1250萬套。2010年初住建部陳淮說,1999年以來的10年中國城鎮(zhèn)建了7000萬套住房。開發(fā)商囤積了大量的土地。地方正俯到2010年底可能欠債8萬億，必然大量賣地。推知今后十年里，扣除回遷的，開發(fā)商可能會新建3800萬套。

　　 2.住房民生問題嚴(yán)重和公務(wù)員吃小灶，導(dǎo)致社會保障房大量建造。2009年建好待售的和在建的有幾百萬套。2010年計劃建造580萬套。推知今后十年里合計可能建造3000萬套。

　　 3.八仙過海，各顯神通。30年小產(chǎn)權(quán)房建造大于4000萬套。單位自建房、單位職工宿舍也在暗度陳倉。推知，今后十年里,這方面估計凈增1000萬套。

　　 4.今后十年里,許多小縣城還要變成小城市,城市還要不斷往郊區(qū)擴(kuò)張，許多郊區(qū)農(nóng)民會原地進(jìn)城,大量農(nóng)民房會“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。汽車的普及，地鐵和軌道交通的發(fā)展，農(nóng)民房“農(nóng)轉(zhuǎn)非”大量增多。新的火車站，新的汽車站，新的工廠建在郊區(qū)，10年后就變成一座新城。這樣的住房增量估計1000萬套。

　　 5.十年里，人才、富人移民,可能騰出200萬套住房。

　　 四.十年后，閑置房將從0.5億套增多到1億套。

　　 目前城市住房閑置至少5000萬套，加上十年內(nèi)城市住房可能新增9000萬套，減去十年后新增性自住需求、結(jié)婚性自住需求、租改買自住需求、改善性自住需求只需要4000萬套，所以十年后閑置房將增多到1億套。

　　 五.嚴(yán)重過剩的弊端即將顯現(xiàn)，房價必然回歸理性。

　　 1.目前，城市里有3億人自己沒有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬套，全國在建的1250萬套，閑置房大于5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。出租空置是虧本生意,只有賣出獲得差價才能賺錢，這些投資投機(jī)房存在“女大不中留”、擇時出手、待價而沽的問題。

　　 2.目前閑置房大于5000萬套。十年后不但沒有消化掉一些過剩量，反而增多到1億套。目前出租房大約5000萬套，十年后自住性租改買后估計減少到4000萬套，十年后全國在建的假設(shè)減少到100萬套，如果不大幅降價,十年后的【待價而沽的投資投機(jī)房】可能增多到1.4億套。

　　 3.十年后，城市化的擴(kuò)大潛力已經(jīng)不大，姍姍來遲的都是無效自住剛需。那時，即使降低到單價4000元,可能仍有0.7億套“城市剩女”。不搶先賣出,潛在的客戶是“蚊子”。

　　 4.只要3年，最多5年，嚴(yán)重過剩的弊端就會顯現(xiàn)，房價必然回歸理性。

　　 4.炒房客寄希望于城市化快速發(fā)展，但是，需要擔(dān)心的卻是隨著三駕馬車中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農(nóng)民工回流。

　　 一。炒房客寄希望于城市化快速發(fā)展，可是農(nóng)民進(jìn)城的后來者不多了。請看“農(nóng)二代”的帖子。

　　　　1.網(wǎng)友稚媛說：“村子里的現(xiàn)狀：80歲以上的老人6個，60多歲的夫婦2對，一對50多歲的啞巴夫婦，因打工染上無法治愈的職業(yè)病的中年夫婦一對，然后就是周末從學(xué)校寄宿回來的孩子也就5，6個吧，都是小學(xué)生，加起來不到20人，我跟我媽算了下我們村加起來有200多人，但沒有一個正常的勞動力在家務(wù)農(nóng)?！?/p>

　　 2.網(wǎng)友lsbj2009說：“從我出生地說起，我們小隊（類似全國其他地方的組），約27戶人，總?cè)丝诩s150人，和我差不多同年紀(jì)的，算80-90年的吧，太小的不知道情況，約25人，獨生的少，兩個的多......。現(xiàn)在沒有一個人是在家務(wù)農(nóng)的，大都在外面建筑工地、工廠普工、初級服務(wù)行業(yè)等。大都結(jié)婚生子了。也有很多舉家都在外面打工，現(xiàn)在家里長住總?cè)丝诩s30人?！?/p>

　　 3.網(wǎng)友無一魔頭說：“現(xiàn)在我們那邊的年輕人都外出了，讀書的人也少了。地荒了一片又一片?？帐幍拇遄?，冷清的街道，孤獨的老人?！?/p>

　　 4.網(wǎng)友497198678說：“差不多我們這都這樣年輕的也都走了只剩下老人孩子因為確實浪費不起一個壯年，在外面干點啥都比在家強(qiáng)。”

　　 5.網(wǎng)友如夢＿空空說：“我母親的五個兄弟姐妹，沒有一個務(wù)農(nóng)的，我父親的三個兄弟姐妹，也沒有一個務(wù)農(nóng)的。這就是現(xiàn)在農(nóng)村的現(xiàn)狀?！?/p>

　　 6.網(wǎng)友lxq00803說：“那種勞動強(qiáng)度現(xiàn)在的年輕人再也承受不了，都出來打工。......因為種田不劃算，還可能虧本，現(xiàn)在城里能找到工作的人都出來打工了，在家里種地的只有60歲以上的老人和幾歲的小孩。”

　　 7.網(wǎng)友Ove520說：“我家也是農(nóng)村的，現(xiàn)在家鄉(xiāng)種地的都是五十歲以上的老人（年齡大了，打工沒人要）種些糧自給自足，年輕人大多出門打工，初中畢業(yè)就出去的很多。”

　　 8.網(wǎng)友wangxinya860612說：“我們那里，十六歲以上，六十歲以下的青壯年，農(nóng)村幾乎找不到?！?/p>

　　 9.網(wǎng)友殤曳說：“都外出打工去了，基本過了16就沒有在家的，在老家的幾乎都是老年人（朋友笑說來個賊都沒有人欄的?。?，那些土地都荒蕪了?！?/p>

　　 10.一位網(wǎng)友說：我1978年生，85年讀小學(xué)一年級的時候，一個班有65個人，一個年級有兩個班?，F(xiàn)在我讀書的那個小學(xué)，一年級只有6個人，全校五個年級加起來也只有23個學(xué)生。有人認(rèn)為城里的學(xué)生增加了，可是認(rèn)真統(tǒng)計一下就知道，城里增加的，遠(yuǎn)不及農(nóng)村減少的。以前100年可產(chǎn)生5代人，現(xiàn)在卻4代人都沒有；以前一家最少兩個小孩，現(xiàn)在一般最多兩個小孩。人口衰減的速度其實會比那些個專家學(xué)者估計得快得多！專家們總是說，要轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力?？墒乾F(xiàn)在的農(nóng)村還有多少剩余勞動力可解放？去農(nóng)村看看就知道，非老即少，能出去的都出去了。

　　 二.三駕馬車中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農(nóng)民工回流。

　　 30年來，是經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時期，興辦大量出口企業(yè)，增加信貸，高額投資，大搞工程，隨著農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移，城市化步伐很快。表面看，再發(fā)展下去，會出現(xiàn)劉易斯拐點，即勞動力過剩向短缺的轉(zhuǎn)折點，實際上，需要擔(dān)心的是，隨著三駕馬車中的出口和投資減少，可能引發(fā)城市化倒退，農(nóng)民工回流。

　　 出口即將減少是共識。投資減少呢？大搞正績工程面子工程和寅吃卯糧的地方正俯,到2009年底，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，到2010年底可能增至9萬億元。貸款主要以土地作為抵押。正績工程面子工程大多難以盈利,例如鐵公機(jī)。還貸資金的大部分來源是賣地資金。房熊市將使得土地經(jīng)常流拍。每年發(fā)出天量信貸,會產(chǎn)生數(shù)字不小的壞帳。正俯即將變窮，投資即將減少。

　　 出口和投資都會減少，將導(dǎo)致大量的農(nóng)民工回鄉(xiāng)或退到四五線,全國城市出租房閑置房達(dá)到1億套，到時租價房價必然大跌。"

　　 5.房價繼續(xù)上漲,炒房剛需比就會達(dá)到50：2，房價天花板就會出現(xiàn)

　　 2009年，印鈔票使得M2增長百分27，GDP增長百分9。就像李四做生意，本錢100萬元，到年底一盤點，錢盒里只剩下70萬元。對老百姓來說是虧本生意，是收入的負(fù)增長，例如，2009年，張三的工資收入增長0.3萬元，銀行存款被稀釋3萬元。錢到哪里去了？GDP增長百分10，明的稅收增長百分30，暗的鑄幣稅增長百分27。這樣的GDP和印鈔票，是讓老百姓吃“雞的屁”，是讓越來越多的有效自住剛需在等待中變成無效自住剛需。

　　 2007年，起征點變成2000元后，有一個報道說應(yīng)該納稅的人達(dá)到20%。2010年初,一位財政部官員說:“如果起征點上調(diào)到3000或5000元，個人所得稅納稅人將減少到三五千萬人?！?中國的富人有什么標(biāo)準(zhǔn)？個人年收入12萬元以上就需要申報。富人囤積的投資投機(jī)房太多了，而且還在買入買入再買入?？墒?，在二線的E市，夫妻2人年收入在12萬元以上卻沒有自住房的很少。

　　 【炒房剛需比】是指投資投機(jī)房套數(shù)與有效自住剛需戶數(shù)之比,從實質(zhì)上反映供過于求的程度。

　　 【有效自住剛需的首付能力】= 二線的E市總房價150萬元 * 首付百分30 = 首付需要45萬元。

　　 【有效自住剛需的年供能力】= 二線的E市總房價150萬元 * 按揭百分70 * 每年還按揭百分7 = 按揭105元 * 0.07 = 年供需要7.35萬元。相當(dāng)于家庭年收入達(dá)到14萬元。

　　 二線的E市，總房價150萬元,則首付能力45萬元而且年供能力7.35萬元的家庭才買得起。自住剛需們幾乎都達(dá)不到。

　　 2010年夏,在二線的E市,房價1.5萬,炒房剛需比已經(jīng)達(dá)到50萬套:5萬戶,即供是求的10倍。就像王石已闖入【海拔6000米的高原人稀地區(qū)】。海拔6000米,有效自住剛需已經(jīng)人煙稀少，寥寥無幾。

　　 如果2011年房價再上漲到2萬,【炒房剛需比】就會達(dá)到50:2,即供是求的25倍。就像王石將闖入【海拔8000米的高原無人區(qū)】。自住剛需都登不上去,高處不勝寒,不得不拐頭下山。他到達(dá)3500米宿營地之時,就是空軍的柳暗花明又一村。

　　 現(xiàn)實中到底還有多少“錢夠了卻在等待”的有效自住剛需？

　　 1.在現(xiàn)實中，自住剛需在錢夠首付并且有能力月供20年的，絕大多數(shù)會迫不及待地買房自住。

　　 2.在現(xiàn)實中，敢于“持幣觀望”的空軍，原來交得起首付而且有能力月供20年的，在房價物價不斷上漲，股票下跌，收入增加不多，每年剩錢減少的情況下，有效變成無效，缺口越來越大。

　　 3.在現(xiàn)實中，“錢仍然夠卻還在等待”的空軍鳳毛麟角，因為面對100多個鋪天蓋地的轟炸性的忽悠言論，能夠一一識破并且敢于“持幣觀望”的人可能不到百分1。

　　 4.在現(xiàn)實中，所謂的空軍基本上是交不起首付的，或交得起首付卻無能力月供20年的。

　　 6.就像傳銷下線枯竭，自住剛需終將家家無效,人人無奈。

　　 在二線的E市，表面上目前“副市長”靠工資也買不起，實際上連“清潔工”、“10年以內(nèi)進(jìn)城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。

　　 總?cè)丝?00萬（包括流動人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，說明99.9％的人住在房子里。沒有自住房的有210萬人 / 6人 = 出租房寄宿房有35萬套。在建的待售的5萬套。

　　 閑置10萬套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大聲地說出這句話:“尚未住人的閑置房、在售房等，總數(shù)大于10萬套?！?由此得知：大城市里的住房，不管是靜態(tài)還是動態(tài)都是過剩，毫無疑問的過剩，大于10萬套的過剩，幾十年都過剩！

　　 各行各業(yè)爭先恐后加入開發(fā)商隊伍，具備強(qiáng)大的生產(chǎn)能力。二線的E市2009年新竣工的住房有4萬套，足夠新增人口20萬人來使用，實際新增人口小于10萬人,閑置總量呈現(xiàn)逐年增多的態(tài)勢。

　　 我們來一個【供過于求狀況的沙盤作業(yè)】。在二線的E市，總?cè)丝?00萬，投資投機(jī)房，即出租房、閑置房、在售房大約有50萬套。將家庭月供能力低于1500元、拿不出首付15萬元的無效自住剛需全部安排回家過年，高于這種能力的無房戶（未婚的100男100女計算為100家），每家以1元的價格買一套后，一定會剩余30萬套以上。

　　 就像魚塘的漁夫越來越多，已經(jīng)來了50萬個，還在與日俱增。魚鉤的尺寸越來越大。于是，大魚中魚越來越少，只剩余10萬條。雖然小魚小蝦不計其數(shù)，如果“魚鉤”不減?。ǚ績r下跌），至少有40萬個漁夫?qū)⒖帐侄鴼w。

　　 如果“有效自住剛需”10萬人是錯誤的估計，而是30萬人，因為百分20的人擁有百分80的錢，一以當(dāng)十,錢袋子大大的富人也會提前囤積多幾倍的投資投機(jī)房，趨勢仍然是嚴(yán)重供過于求。

　　　　因為百分80的人擁有百分20的錢，非富人小小的錢袋子，決定了富人不能囤積過多的房子。只有10萬條中魚，已經(jīng)來了50萬個貪心的漁夫。繼續(xù)上漲,未來只有2萬個有效自住剛需，供是求的25倍，炒房客的失敗是必然的，只是遲早的事。

　　 熊市到來時，掛牌賣出量就會放大10倍，買入量就會縮小10倍。嚴(yán)重供過于求的真相就徹底暴露出來了。長期熊市里，不賣跳樓價，就會吃不了兜著走。

　　 真是一場群眾性的“吵房”運(yùn)動。宣傳輿論鋪天蓋地,街頭巷議老太高論,炒房能賺大錢的事家喻戶曉,人人明白。結(jié)果,就像傳銷下線枯竭，自住剛需終將家家無效,人人無奈。

　　 請茍延殘喘的有效自住剛需為了空軍的最后勝利,為了多軍有人去接最后一棒,為了王石向珠峰8000米頂端做最后沖刺,你們要從大局全局出發(fā),發(fā)揚(yáng)敢于勇于犧牲的精神,加強(qiáng)恐慌緊迫性,義無反顧,一往無前地買房,為倌商作出無私的捐款吧。全體多軍和空軍的全部希望,都寄托在你們身上了。拜托了,謝謝了,請喝下這杯壯行酒吧。干。

　　 7.對“有效自住剛需”的10年圍殲戰(zhàn)后，炒房客即將解甲歸田10年。

　　 炒房客屬于“菜販子”、“二盤商”、“批發(fā)商”、“囤大蒜的”、“炒火車票的”。揭開投資投機(jī)房的“供給本質(zhì)”，將其歸類于“隱形的供給”、“間接的供給”、“未來的供給”、“超量的供給”，那么供過于求就很明顯了。繼續(xù)上漲， 目前全國在建的大約1250萬套，空置房大于5000萬套，城市里出租房寄宿房大約5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。每年還在新增空置房，將是有效自住需求的幾十倍,房價必跌。

　　 2009年底的迪拜危機(jī)提醒我們，迪拜吸引了全球富人到此投資，卻依然無法躲過泡沫的破裂。難道房地產(chǎn)泡沫破裂的日本、香港、美國的富人比大陸人少？

　　 二線的E市,房價每年以加價20萬、30萬、40萬……的速度上漲。投資投機(jī)房總數(shù)每年以40萬套、42萬套、44萬套、47萬套、50萬套……的速度增多?！坝行ё宰傂琛钡目倯魯?shù)呈現(xiàn)60萬、30萬、15萬、10萬、5萬、2萬……的速度減少。再漲下去,投資投機(jī)性供給是50萬套,有效自住需求是2萬戶,25倍。

　　 房價上漲需要“衣食父母”去奉獻(xiàn)，商家炒家卻天天在大量地消滅“上帝”。漲到200萬元時,中魚基本都變成小魚,小魚越來越小。張三木在2005年是有效自住剛需，資金缺口呈現(xiàn)2萬元、20萬元、50萬元、90萬元......的增多的態(tài)勢,成為無關(guān)自住剛需。難道炒房客今后能在春運(yùn)回鄉(xiāng)的二線的E市火車站汽車?yán)镎业綆资f戶具有200萬支付能力的接棒人?

　　 當(dāng)炒房客只是用嘴巴在炒房的時候，當(dāng)剛需只是在睡夢中買房的時候，泡沫的破裂就不久了。

　　 炒房團(tuán)像蝗蟲,正在進(jìn)行一次對“有效自住剛需”的圍殲戰(zhàn)。三大戰(zhàn)役已經(jīng)結(jié)束，已經(jīng)“百萬雄師過大江”，正在“宜將剩勇追窮寇”，南下廣東廣西福建追剿奄奄一息的“有效自住剛需”的殘余。

　　 夾道歡迎蝗蟲的大量到來吧,越多越好，吃莊稼（有效自住剛需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗蟲來得越多,將導(dǎo)致有效自住剛需的隊伍越是兵敗如山倒，越快速地全軍覆沒。

　　 殲滅戰(zhàn)后，百萬裁軍（開征物業(yè)稅）就要拉開序幕。炒房客即將刀槍入庫，馬放南山，解甲歸田。一片田地里,蝗蟲（開發(fā)商炒房客）已經(jīng)吃掉百分90的莊稼（有效自住剛需）,當(dāng)莊稼被吃盡之時,蝗蟲將被農(nóng)夫（稅務(wù)局）當(dāng)作盤中餐。

　　 每年，拆遷的不少，但是，對雞蛋市場來說，是母雞的數(shù)量增多,是供應(yīng)增加。拆遷100戶的土地可以蓋出300戶。更新升級的需求是賣出80平米舊房后買入110平米的新房,總需求增加不多。

　　 物質(zhì)決定思想。房價不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢袋子（物質(zhì)）決定的。

　　 市場價格最終不是商人決定的，是由終端消費者決定的，你開快餐店,一頓1000元,你的衣食父母買不起，價格就會下來。火車票的價格最終不是黃牛決定的，手里100張票,乘車者是你的上帝,因漲價過多,成交的只有2人，價格就會下來。房子的價格最終是由有效自住剛需決定的，一套賣99999萬元，百分100是無效自住剛需,價格還能上漲嗎? 夸張是為了大家好理解。

　　 炒房客的房子不是自己住的。最終，必須把房子賣給有效自住剛需，才能真正賺到錢。賣不出去，就會虧錢。炒房客的食物是有效自住剛需。目前，房價不斷上漲，已經(jīng)導(dǎo)致炒房客的房子總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于有效自住剛需的需求總數(shù)，接棒人匱乏的時候，炒房客就會競相殺價，熊市就來了。

　　 開發(fā)商炒房客的軟肋在哪里？許多是三五倍的杠桿投資,銀行貸款一大堆,遇到房熊市，開發(fā)商炒房客大多跑不了和尚也跑不了廟。拖久了就會資金鏈斷裂，先當(dāng)溫水鍋里的青蛙，最后無力再哇哇。

　　 價值規(guī)律的威力無處不在：一種生意特別賺錢，大家都來競爭，不久就玩完。百分之幾百的利潤降到保本，降到虧本。豬肉供不應(yīng)求導(dǎo)致漲價，高利潤導(dǎo)致養(yǎng)豬的增多，供過于求導(dǎo)致價格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、鋼鐵......無不如此。就像從千軍萬馬制造家電到降價比賽，從千村萬山種果樹到揮淚砍果樹，從千廠萬坊生產(chǎn)出口玩具服裝到大量倒閉。房市更瘋狂,下場更可悲。

　　 8.批駁“剛需多加上市場壟斷,所以房價會不斷上漲”的謬論。

　　 社會需要一種能夠提升國際競爭力的正向的激勵機(jī)制，財富應(yīng)該靠實體經(jīng)濟(jì)來積累而不是靠資產(chǎn)泡沫。住房對全人類都剛性需求，為何各國正俯最終都不允許“炒房”? 因為炒民生得不償失,后患無窮。嚴(yán)禁炒民生是世界潮流，哪國炒房不停哪國就會經(jīng)濟(jì)落后，落后就要挨打。

　　 飲用水比住房更是剛性需求,一周沒有享用,就會死亡,但正俯不允許“炒水”。食物比住房更是剛性需求,幾周沒有享用,就會死亡,但正俯不允許“炒米”。石油比住房更是剛性需求,工業(yè)和交通一小時沒有享用,就會全社會癱瘓,但仍然從147美元跌到34美元。

　　 東東每月收入2000元,有購買2套大別墅的剛性需求,炒房客能指望這樣的無效自住需求來接棒嗎?

　　 2010年1月底，海南省三亞市采取限購措施，規(guī)定一個身份證只能買5套房。這就是政府對炒房假打擊真鼓動的鐵證，也是炒房猖獗的鐵證。炒作成風(fēng)后,蒜你狠、豆你玩、辣死你......就出現(xiàn)了。

　　 炒房客過分相信凱恩斯所發(fā)現(xiàn)的政府這只看不見的手,忽視了亞當(dāng)斯發(fā)現(xiàn)的市場這只看不見的手。

　　 壟斷就可以把價格拉到天上去嗎? 微軟的產(chǎn)品夠壟斷了吧,它還是考慮到用戶的承受力了，他知道竭澤而漁會魚死網(wǎng)破。

　　 正俯壟斷土地，如果把房價拉到天上去，3600行就沒有積極性了，民工租房租不起就回家了。

　　 中國正俯壟斷土地，可以把價格拉到天上去。你不能壟斷西方國家的土地。西方的房價低，美國150萬元人民幣就買1套別墅。當(dāng)你把價格拉到每套450萬元之后，1套占地15平米的100米建筑面積的只有土地使用權(quán)的住房可以換購到3套合計占地450平米的900米建筑面積的具有土地所有權(quán)的別墅,許多人才和財富就出國了。中國不就完蛋了。

　　 王小廣說：“過去5年里國內(nèi)10%的最富人口買去了50%的房子，40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子?！?/p>

　　 在牛市初期，開發(fā)商賣出去的100套房子，有70套被自住剛需買走，30套落入富人的手里。在牛市頂部，因為價格超過絕大多數(shù)自住剛需的承受能力，而炒房客已經(jīng)瘋狂，所以開發(fā)商賣出去的100套房子，只有10套被自住剛需買走，90套落入富人的手里。囤積燕窩的增多到90人，吃得起燕窩減少到10人，靈敏者先下手為強(qiáng),價格終于見頂大跌。

　　 【住房生產(chǎn)相對過剩】后不得不降價。20年前，老師說：“西方國家的市場經(jīng)濟(jì)，具有無計劃性，存在激烈的市場競爭，必然造成生產(chǎn)相對過剩。產(chǎn)品堆滿倉庫，窮人卻買不起。資本家寧可將牛奶罐頭倒進(jìn)大海里，也不低價賣給窮人。生產(chǎn)相對過剩必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)?！狈孔硬荒艿惯M(jìn)大海里，開發(fā)商也舍不得，只有降價銷售一條路可走。

　　 當(dāng)白菜供不應(yīng)求時，價格升高到4元。大家少買了，ZF調(diào)控了，種植量增多了，就被價值規(guī)律拉回到合理價格2元。市場競爭的結(jié)果是，房地產(chǎn)業(yè)的利潤逐步接近社會平均利潤。開發(fā)商在吃了“苛利爛庫”、“有價無市”和“后跑被套”的三大苦果后，最終就會懂得“誰才是真正的上帝”，就會走“薄利多銷”（如各行各業(yè)）和“先賣為君”（如萬科）之路。

　　 擊鼓傳花游戲玩的就是人的貪心，玩的就是鈔票，再次上漲就會有54個富人進(jìn)場玩,可是有效自住剛需就只有2人進(jìn)了場,鼓一停,有52人灰溜溜地拿著最后一棒！

　　 9.人多地少是個大忽悠。土地更少的日本照樣地價房價連跌19年。

　　 2010年3月,梁季陽在全國政協(xié)大會發(fā)言時掌聲不斷,他說:“據(jù)統(tǒng)計，目前十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備規(guī)模超過3億平方米，可供各自開發(fā)7、8年，甚至超過10年。1998年-2008年十年間全國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，目前仍有近40%囤積在開發(fā)商手中。除了民間資本的炒房團(tuán)推波助瀾外，許多富裕家庭也投資炒房獲利，由此導(dǎo)致住宅空置，一些一線城市的增量住宅空置率達(dá)到50%?！?

　　 2010年初,國土部數(shù)據(jù)顯示，2007年之前開發(fā)商土地仍有10萬畝未開發(fā)，如果加上2007年和2008年，全國房地產(chǎn)供應(yīng)滿兩年未建的閑置土地達(dá)到14.5萬畝。

　　　 土地可再生，目前可供拆遷的不計其數(shù),30年一個周期，蓋后可拆,拆了再蓋。土地可多子多福，6層以下的拆掉蓋18層就是3倍土地。2000萬人的特大城市是由200萬人的中城市發(fā)展而來的。200萬人的城市再來10倍的人，土地也不缺。

　　 世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如鉆石、石油、黃金、白銀、銅，都是大漲之后會大跌。

　　 土地更少的日本照樣地價房價連跌19年。世界銀行副行長林毅夫說: 日本房地產(chǎn)崩盤時，我的堂弟在東京花5億日元買的一套房子，后來以1億日元賣了。1998年后，香港房價下跌65%左右。當(dāng)時的常用詞是一夜赤貧、一貧如洗和百萬負(fù)翁。以前，日本人和香港人也是認(rèn)為人多地少，房子不可能下跌。親眼看到炒房客傾家蕩產(chǎn)，不愿意再冒險。

　　　　越南、迪拜的新標(biāo)本也擺在那里了，熱錢獲利出逃，地價房價就大跌。中國造已經(jīng)逐漸失去競爭力，通貨膨脹、物價上漲、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我們在體制、核心競爭力、社會和諧、創(chuàng)造力上究竟有什么大進(jìn)步？對于一些外資而言，在中國投資的環(huán)境不如前,盈利率在減小。外資進(jìn)入速度放緩甚至部分撤離，將會壓制中國城市化的進(jìn)程，土地供應(yīng)將不再緊張。

　　 目前,全國城市出租房寄宿房、閑置房和在建的達(dá)到1.1億套。農(nóng)村人口進(jìn)城是為了賺錢而來的。如果炒房炒得農(nóng)民工租不起房，吃不飽飯，更別說買房了。農(nóng)民工“蝸居”在合租房里，如牛做馬地干10個小時，每年在衣食住行花費后是年光族，那么，許多人就會失去打工的積極性，增強(qiáng)返鄉(xiāng)的動力，爭取就近就業(yè)。城市里大量的住房就騰空出來了。住房過剩就是土地過剩。土地價格下跌，房價必然下跌。

　　 10.沖動是魔鬼。死要面子活受罪。在高位當(dāng)房奴，按揭還清之后,就是垂頭喪氣之時。

　　 中國人愛趕集，愛跟風(fēng)，愛湊熱鬧，遇到大便宜，總是瘋狂地爭先恐后地往前沖，然后吃虧了就象潮水般地退去。開頭一哄而上,后來一哄而散。事后才明白大家都象三五歲的幼兒那樣愚昧和沖動。

　　 30年來，玩過無數(shù)的“家家”。炒計劃物資，炒走私貨，炒國庫券，炒君子蘭，炒進(jìn)口汽車，炒城市戶口，炒原始股，炒流通股，炒外匯，炒期貨，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黃金。哄買老毛紀(jì)念章,哄打雞血針,哄買的確良布，哄買火柴鹽巴，哄買家電，哄買摩托車，哄裝電話，哄買手機(jī),哄買食用醋和板蘭根,正在哄買房子,將要哄買......。

　　 風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)。30年河?xùn)|，30年河西。再肥厚的豬排也有吃到只剩骨頭的時候。再好的產(chǎn)品也有大家不再大把燒錢的時候。禁止炒大米,禁止炒飲用水,禁止炒房子,于是，股市是閑錢的最終的最大的去處,100多個國家最終無不如此。投資市場不斷發(fā)展，不斷創(chuàng)新，不斷變著花樣來炒，常炒常新，老品種、老花樣沒得油水可榨了之后,價格就刷刷刷地跌下來了。

　　 20年前，一部不能發(fā)短信的手機(jī)(大哥大)3萬元,相當(dāng)于當(dāng)時二線城市一套80平米的二手房的價錢,一對技術(shù)員夫婦30年剩余的錢還買不起?，F(xiàn)在，一對技術(shù)員夫婦1年剩余的工資可以買150部。

　　 那錢花得真是冤啊。幾年后，腸子都悔青了。炒房只是百花齊放中的一種，是花就會凋謝。炒房是吃白粉,打激素。不要相信偉哥,哥只是一個傳說。炒房傷及珉生，危害經(jīng)濟(jì),不會長久。

　　 25年后,可能讓你后悔的事太多了：提前成為危樓,遇到城建需要提前拆遷。你在城東買房,10年后工作地點換成20公里外的城西。

　　 25年里，要面臨許多正策風(fēng)險，例如物業(yè)稅、房屋空置稅、遺產(chǎn)稅。誰敢保證20年里不會發(fā)生金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退和大的房熊市？

　　 25年里,誰敢保證不會因為生病、失業(yè)、跳槽待業(yè)較久、收入降低、家里有天災(zāi)人禍而斷供。每月還了房貸后是月光族，不能創(chuàng)業(yè)投資，永遠(yuǎn)窮。買房啃四老的話，最終要到醫(yī)院去還。還完20年按揭,還給醫(yī)生10年。

　　 25年后,房子難以租出去,銀行不肯按揭了,誰會付全款買入你的破舊房? 要賣出則價格低廉，要等待拆遷不知到哪一年，成了“棄之不舍，食之無味”的雞肋。

　　 含辛茹苦25年,埋頭苦干25年,那時還有什么東西能夠值得你驕傲? 25年后,還有什么東西能夠支撐高昂的房價呢？不是說不要買,而是要平常心,才能辯清價格高低。

　　 網(wǎng)友老雪豹說：“我認(rèn)識一個日本人，80年代末泡沫期用2500萬日圓買了一套東京的公寓投資。2007年時市值是500萬日圓。如果算上利息損失，現(xiàn)價大約時購入時的1/10（他本人原話）?！?/p>

　　 11.30年后，住房的9種價值將喪失7種，僅存的土地價值和拆遷價值最終也可能被官商勾結(jié)吃掉。

　　 30年后，住房的9種價值除了土地價值和拆遷價值以外的稀有價值、使用價值、臉面價值、戶籍價值、保值價值、投資價值、投機(jī)價值這后7種價值將全部喪失。為何？

　　 1.30年后，住房嚴(yán)重過剩。目前，一家7人三套房，普通老居民大多是這樣的：2010年,1歲的獨生子張三代的父母都是30歲,都是獨生子女。張三代的爺爺奶奶外公外婆都是60歲,都沒有其他子女。25年后，張三代和李三代結(jié)婚。張李這2家目前14人,30年后剩下6個人,張三代夫妻最終繼承了6套房（如果是官商家庭更多）。目前，全國在建的大約1250萬套，空置房大于5000萬套，城市里有3億人自己沒有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。10年后，可能有1.4億套。30年后，可能有1.7億套。

　　 2.住建部副部長仇保興說,我國是每年新建建筑量最大的國家，每年20億平方米新建面積，相當(dāng)于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，而只能持續(xù)25-30年。一件中檔的外衣的壽命是8年,實際使用5年就棄之不穿了。一部手機(jī)的壽命是7年,實際使用4年就棄之不用了。一套住房的壽命是30年,實際使用25年就應(yīng)該棄之不住了。

　　 3.你是有效自住剛需,會去租用或買入房齡25年以上的破舊房嗎? 超過25年房齡的住房,外墻老態(tài),材料破舊,戶型過時,電線經(jīng)常短路斷路,水管到處漏水,電梯經(jīng)常壞,卻因為幾十家意見難統(tǒng)一而難以更新。房子成了舊房后，有錢人爭先恐后搬到四面八方的地方去住了。25年后閑置大量增多，有住的也是窮人、老人和租戶了。物業(yè)管理越來越松弛甚至沒有了,越住越?jīng)]檔次，越住越?jīng)]有安全感,越住越?jīng)]面子。30年后你敢住嗎？

　　 4.30年后，城市化已經(jīng)完成，戶口一體化已經(jīng)實現(xiàn)，30歲以下的人口明顯減少，學(xué)校生源少。

　　 5.30年后，隨著建筑材料的更新升級,隨著智能化推廣,隨著人們審美觀念的改變，隨著技術(shù)的快速發(fā)展，房子的生命周期將越來越短,現(xiàn)在的房子將會象奔二電腦一樣被淘汰出局。

　　 6.30年后，供過于求，銀行不給抵押按揭，沒人接棒，加上環(huán)境污染、水源污染、空氣污染、沙塵暴、下酸雨、海平面上升、地震等，導(dǎo)致住房價值下降。

　　 7.30年后，住房過剩，物業(yè)稅已經(jīng)不少，炒房不再,“城市剩房”就會象“城市剩女”奔三就嫁不出去一樣。

　　 8.吃白粉不可能長久，受到客觀規(guī)律的懲罰，30年后，“投機(jī)市場”已經(jīng)回歸為“民生市場”。

　　 30年后，僅存的土地價值和拆遷價值最終也可能被官商勾結(jié)吃掉。請聽詳解。

　　 12.30年后，官商勾結(jié)可能把住房僅存的拆遷價值和土地價值全部吞噬掉。拆遷補(bǔ)償費可能一分錢也沒有

　　 一. 現(xiàn)在中國城市的舊房為何有拆遷費？

　　 因為目前住房具有的9種價值，土地價值、拆遷價值、稀有價值、使用價值、臉面價值、戶籍價值、保值價值、投資價值、投機(jī)價值，一應(yīng)俱全。特別是拆遷6層的房子可以蓋20層而具有拆遷價值和土地價值?？墒?，30年后，情況發(fā)生天翻地覆的變化，住房只剩下土地價值和拆遷價值。

　　 二.30年后，土地價值和拆遷價值為何所剩不多了？

　　 因為物業(yè)稅開征20幾年后已經(jīng)很多，炒房已經(jīng)成為歷史笑料。

　　 因為人口減少和不斷建造導(dǎo)致住房過剩和閑置可能高達(dá)1.8億套。

　　 因為住房降價普及的過程基本完成。

　　 30年后，1個香港的土地最多變成1.1個，因為只能填海。30年后，大陸一個500萬人口城市，可以擴(kuò)大10倍，只要往郊區(qū)四個方向一直擴(kuò)展就是了，所以土地不可能像香港那樣寸土寸金，越來越金貴。

　　 三.開發(fā)商最終會要求正俯對無房戶安排廉租房，連一分錢的拆遷補(bǔ)償費也不愿意出。

　　 1.到那時，目前的半數(shù)住房滿目瘡痍，到處是危房，沒人住，沒人管，沒人拆。開發(fā)商沒有暴利，漫不經(jīng)心，慢條斯理。“待拆遷的住房”影響市容，有礙觀瞻，正俯心急火燎，逼著開發(fā)商發(fā)揚(yáng)愛國精神，為改善市容做貢獻(xiàn)。于是，“開發(fā)商要求拆遷”變成“開發(fā)商被要求拆遷”。

　　 2.未來30年，計生導(dǎo)致人口越來越少，炒房導(dǎo)致住房過剩越來越多，供過于求導(dǎo)致預(yù)售行不通，“國際慣例”的影響導(dǎo)致大多不愿意住高樓，高層樓房平均每戶只有15平米的土地，開發(fā)商拆遷20層的樓房去蓋10層的，沒有“土地差價”，于是，開發(fā)商也跟現(xiàn)在多數(shù)行業(yè)的老板一樣“怪可憐的”，賣房難，成本高，稅費多，盈利率在百分10以下。

　　 3.那時，開發(fā)商沒有吃“拆遷飯”就完蛋了。貪得無厭、無孔不入的官商必然勾結(jié)起來炒作“土地貶值論”和“拆遷吃虧論”，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償費越來越少。事物總是循序漸進(jìn)的，開發(fā)商會得寸進(jìn)尺的，給的拆遷補(bǔ)償費會由多變少，越來越少，最終會要求正俯對無房戶安排廉租房，連一分錢的拆遷補(bǔ)償費也不愿意出。

　　 4.在當(dāng)倌的默認(rèn)開發(fā)商不支付拆遷補(bǔ)償費的時候，你業(yè)主也無可奈何，因為紅包的力量是無窮的。因為轟炸式的宣傳輿論已經(jīng)使得大家產(chǎn)生“土地不再值錢”的思維定勢，因為幾百戶分散在東南西北幾十個地方，難以集合開會，意見難以統(tǒng)一，烏合之眾，一盤散沙，形成不了一股力量去找正俯理論，無力去與開發(fā)商抗?fàn)?。理論和抗?fàn)幘湍軌蚺まD(zhuǎn)房市里官商勾結(jié)的大勢嗎？

　　 5.從官商勾結(jié)永遠(yuǎn)會存在的趨勢看，從開發(fā)商永遠(yuǎn)不會改變的唯利是圖的本性看，在開發(fā)商已經(jīng)吃慣了高回報的“拆遷肥肉”之后，那時即使是“零值拆遷”也是低回報的“拆遷瘦肉”，如果是“有償拆遷”豈不是讓人家“吃糠咽菜”嗎？市容不堪入目，開發(fā)商不干，急的是正俯。所以，“零值拆遷”這種可能性是很大的。我們會再一次看到官商勾結(jié)一起賺大家的血汗錢的偉大力量,剩余的土地價值最終會成為官商的最后的晚餐。

　　 6.那時，我們會再一次領(lǐng)會中國特色的神奇，業(yè)主會心甘情愿地放棄“雞肋”。30年后，因為“待拆遷的住房”影響市容，有礙觀瞻，正俯為了促進(jìn)拆遷改造步伐，對待拆遷的住房在減稅的基礎(chǔ)上仍然會增收一定的物業(yè)稅。待拆遷的住房，不能自住，也不能出租，還要交物業(yè)稅，還要交衛(wèi)生費，還要交水電公攤費，就像身上背著一塊石頭，早拆遷早解脫。所以，目前的“開發(fā)商出紅包請求業(yè)主拆遷”，在30年后可能逐步變成“業(yè)主拿紅包請求開發(fā)商拆遷”。

　　 13.目前住房的價值計算，不應(yīng)該超過30年，不應(yīng)該把30年后的拆遷補(bǔ)償費計算進(jìn)來。

　　 1.目前，人們對房價的價值計算基本上是按照70年來計算的，即把30年后的拆遷價值和土地價值也計算在內(nèi)。但是，未來30年，拆遷補(bǔ)償費可能由多變少，越來越少，最終連一分錢也沒有。對這種未來的情況，在目前，在牛市里，幾乎所有的人都不會認(rèn)可。趨勢的力量是擋不住的。在10年后，拆遷補(bǔ)償費的拐點就會來臨，由多變少，越來越少的趨勢就明顯了。那時，人們一覺醒來，突然發(fā)現(xiàn)70年的價值變成30年，價值只剩下7分3。在許多人認(rèn)可的情況下，在利空被放大的熊市里將導(dǎo)致房價跌跌不休。

　　 2.三十年河?xùn)|，三十年河西。一個人發(fā)39度高燒已經(jīng)3個月，不可能持續(xù)3年。中國的房地產(chǎn)發(fā)39度高燒已經(jīng)10年，不可能再持續(xù)30年。以暴利和投機(jī)為主要特征的房市，在30年后必然回歸到以社會平均利潤和居住功能為主要特征的房市。不變的是倌商勾結(jié)“吃土地”。那時，吃的是拆遷戶的土地。所以，30年后的土地價值和拆遷價值屬于“可能失落的價值”，屬于“未知價值”，屬于“不確定性的價值”，屬于“不可靠的價值”。誰能夠確保30年后官商勾結(jié)的情況根除了？誰能夠確保30年后開發(fā)商還有暴利？誰能夠確保30年后拿到高額拆遷補(bǔ)償費？所以， 目前住房的價值計算，不應(yīng)該超過30年，不應(yīng)該把30年后的拆遷補(bǔ)償費計算進(jìn)來。

　　 3.新中國的后30年與前30年相比較差別太大了。只說會影響住房的因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口數(shù)量，科技進(jìn)步，住房用料、住房結(jié)構(gòu)、審美水平，生活習(xí)慣，老百姓的消費水平，官員的廉潔程度，分配差距程度，商人的道德水平，民眾的精神狀態(tài)，都發(fā)生了很大的變化。說明30年后的情況會有許多恍如隔世的變化。30年后房市是個未知數(shù)，未來的變數(shù)難以把握，所以， 目前住房的價值計算，不應(yīng)該超過30年，不應(yīng)該把30年后的拆遷補(bǔ)償費計算進(jìn)來。

　　 4.即使30年后還有一些土地價值，也不可能很多，也應(yīng)該將利潤留給接棒者。你連未知的價值也吃掉，沒有利潤空間，誰愿意來接棒？一個股份公司可能存在70年,國際上計算市盈率只計算到20年。

　　 5.中國人的收入只有美國人的10分之一。美國目前全國平均房價大概22萬美元 * 匯率6.8 = 150萬人民幣元在美國可以買下1套合計占地150平米、具有永久土地所有權(quán)的、建筑面積300平米的別墅。子子孫孫都可以拆舊蓋新房。如果扣除后面子子孫孫“N年”的價值，前面30年的價值最多也就60萬元 / 300平米 = 以前面30年來說，美國住房每平米相當(dāng)于才賣2000人民幣元。閉關(guān)鎖國已經(jīng)成為歷史，世界已經(jīng)變成地球村，國際資金在連通管里來回流動，在“買房不如移民”成為現(xiàn)實的情況下，價值規(guī)律會導(dǎo)致中國的房價往這個價格去靠攏，在30年后可能接近了。

　　 14.30年后，稅費如牛負(fù)重，禍福會顛倒。使用權(quán)有70年，但是拆遷后許多人無力再買房，有的房奴在30年后回歸到租房里去。

　　 正俯有收稅不嫌多的特性。30年后，10套住房5套閑置 * 每年2萬元物業(yè)稅 = 每年交物業(yè)稅10萬元，子孫就像頭上頂著10塊石頭，苦不堪言。官商們囤房，到底是在蔭庇子孫，還是禍害子孫，真的還不知道呢。

　　 不想當(dāng)富人的人才會把“致富”的種子全部砸在了一套自住房上，甘心一輩子為人打工，從此與發(fā)大財再也無緣分。如果年輕時身無分文的潮汕打工仔李嘉誠在香港當(dāng)了房奴,哪會有后來的華人首富?

　　 在房價低位，物超所值，在房價呈現(xiàn)上漲趨勢中，當(dāng)個房主是個好選擇，而目前，“當(dāng)?shù)蛢r租奴”強(qiáng)于“當(dāng)高價房奴”?！按蚬せ实邸碧乞E10年來一直租房。 我不是提倡永遠(yuǎn)租房,而是通過計算看清自已是否在犯6000點買股的錯誤。

　　 2010年夏，在二線城市的E市的二等地段，買一手房100平米，總價150萬元（包括稅費）。按揭105萬元 * 每年還按揭百分7 = 每年需要還貸7.35萬元 * 20年 = 總共還貸147萬元 + 首付45萬元 + 裝修、家具、家電等5萬元 = 總共花錢197萬元 / 年租金3萬元 = 【買房相當(dāng)于交房租多少年】是66年。但是這房子25年后就難看了。有哪個有效自住剛需愿意租用已蓋25年的房子?

　　 如果你有投資能力,自有資金45+5萬元,復(fù)利百分10,20年后是336萬元 + 20年還貸147萬元的錢 - 20年租金（含漲價）100萬元 = 【20年以租代買合算額】383萬元。平均每年節(jié)省19萬元。不是說20年都不要買房，是通過計算看出房價離奇到何種程度。

　　 房奴里難以出現(xiàn)老板，而租奴里卻較容易出現(xiàn)老板。你成了老板,買個100平米的房子是小菜一碟。如果你成了房奴,永遠(yuǎn)是一碟小菜。

　　 30歲當(dāng)高負(fù)債房奴 + 20年月供 = 50歲已經(jīng)沒有老板要雇傭你夫妻二人了,兒女要來啃老買房了。

　　 30歲當(dāng)高負(fù)債房奴 + 30年后房子退休待拆遷了 = 60歲需要再花錢買一次房，但老了后，錢缺很多，借貸不到，也還不起，只好去租房。

　　 使用權(quán)有70年，但是拆遷后許多人無力再買房，有的房奴在30年后回歸到租房里去。主動伸長脖子讓人宰，活得窩囊，繁忙一生，兩手空空。來自農(nóng)村的人可能最終還是回歸到租房里去。

　　　 15.住房降價普及和住房普及率逐年提高具有客觀必然性,住房最終會象汽車電器那樣降價普及

　　 【電視機(jī)降價普及的故事】。20年前單功能29英寸的需要花費20年的城市平均工資，現(xiàn)在1年的城市平均工資可以買5臺。當(dāng)電視機(jī)供不應(yīng)求時，價格升高到1萬元。大家少買了，ZF調(diào)控了，生產(chǎn)量增多了，就被價值規(guī)律拉回到合理價格0.1萬元。房價的未來趨勢,就像手機(jī)電器那樣,大短缺導(dǎo)致大生產(chǎn),大生產(chǎn)導(dǎo)致大過剩,大過剩需要大普及,大普及需要大降價,大降價導(dǎo)致囤積者大虧錢。

　　 【手機(jī)降價普及的故事】。20年前,一部手機(jī)賣3萬元，特好賺錢，于是廠家就大生產(chǎn)。市場需求10汽車就沖動地制造出15車,市場需求增大到100車就制造出150車。結(jié)果是大過剩。大過剩就不得不走不斷降價以增大“準(zhǔn)客戶圈”的“產(chǎn)品降價普及”之路。從市長、局長、處長、科長、股長、工程師、干事、班長、技術(shù)工，已經(jīng)普及到農(nóng)民工。單功能的“大磚頭”賣3萬元，降到多功能的袖珍手機(jī)只賣一二百元。

　　 【汽車降價普及的故事】。20年前，科長30年的工資剩余只能買0.1臺小汽車，現(xiàn)在1年的工資剩余可以買2臺。汽車是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在充分競爭和產(chǎn)品價格不斷下降的過程中，獲得了健康發(fā)展。房市的未來，將呈現(xiàn)汽車降價銷售（＼），買車人數(shù)增多（/）的【Х狀態(tài)】。

　　 【漁鉤不斷縮小的故事】。炒房客是漁夫，因為貪心,漁鉤越來越大，最終把鯨魚（年供能力10萬元的有效自住剛需）釣完了,不得不縮小漁鉤來釣鯊魚（年供能力8萬元的有效自住剛需）,接著縮小漁鉤來釣中華鱘（年供能力6萬元的有效自住剛需）。將漁鉤換小的這個拐點的到來只是遲早的問題。拐點不是年供能力10萬元,那就20萬好不好? 一樣有拐頭的時候。難道400萬人的二線的E市有40萬個年供能力30萬元的鯨魚嗎?

　　 【住房降價降價普及擴(kuò)大消費圈的故事】。

　　 全國在建的1250萬套，空置房大于5000萬套，出租房大約5000萬套,合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。

　　 在漫長的熊市里，因為供過于求后形成買方市場，從消費層次越來越低的實際出發(fā)，開發(fā)商不得不經(jīng)常降價。買得起200萬元的買走后，開發(fā)商就要開拓買得起180萬元的消費市場。呈現(xiàn)200萬元、180萬元、150萬元、130萬元、100萬元...的降價普及趨勢。你不相信，難道房子是窮人買完才輪到富人來買嗎？目前，全國在建的大約1250萬套，空置房大于5000萬套，城市里有3億人自己沒有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。難道不賣出就能賺錢?

　　 2012年以后的降價普及是，炒房客只賣不買，自住剛需按照口袋大小排隊買，沒有輪到的租房在等待。就像高考后的錄取，考上清華北大先走，最后的上大專。

　　 站在遠(yuǎn)處看年線圖,房價可能是一個拋物線圖型。例如二線的E市,2011年之前的房價可能是0.3萬元,0.5萬元,0.8萬元,1.1萬元,,1.4萬元,1.7萬元,2萬元。物極必反,2012年之后的房價可能是2萬元,1.6萬元,1.3萬元,1萬元,0.9萬元。

　　 【住房普及率】,是指有房戶占城市總戶數(shù)的比例，必然呈現(xiàn)40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趨勢。準(zhǔn)有效自住剛會看到，連5年后進(jìn)城者的住房都在炒家手里了,房價已將未來10年的通貨膨脹也透支了,未來的價格會低于目前價，堅信漁鉤將逐年縮小的必然性,堅信【住房降價普及】的必然性，堅信【住房普及率】逐年提高的必然性,堅信消費者最終是衣食父母是上帝的必然性?！?

　　 2010年5月底,《求是》發(fā)表李克強(qiáng)的文章，強(qiáng)調(diào)我國已進(jìn)入只有調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)才能促進(jìn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵時期。我看,房市也會調(diào)整結(jié)構(gòu),政府會擔(dān)負(fù)起社會保障性住房的責(zé)任。這會使得【住房普及率】逐年提高。

　　 16.房市是如何降價普及的？房價是如何尋找【買賣雙盈的價格平衡點】的？

　　 【鄉(xiāng)村公交車如何尋找價格平衡點的故事】。李四保開辟了縣城到張家溝去的公交車線路。開頭票價3元，乘坐率百分130，人滿為患。幾次提價到10元，乘坐率下降到百分20，生意難以維持。李四保堅持不降價，結(jié)果虧了不少錢。不得不降價到8元，乘坐率也只有百分40，無法盈利。司機(jī)說：“沒關(guān)系，隨著鄉(xiāng)民的收入水平提高，乘坐率會越來越高。”李四保說：“賣家等待買家10年，那是找死。及時主動降價才能擴(kuò)大消費圈?！庇谑?，再次降價到6元，【買賣雙盈的價格平衡點】終于出現(xiàn)了，皆大歡喜。

　　 假設(shè)。2010年。有一個二線城市的房價是1.5萬元。自住剛需只有10家，購買能力分別為1.7萬元、1.5萬元、1.2萬元、1萬元、0.8萬元、0.5萬元、0.4萬元、0.3萬元、0.2萬元、0.1萬元。他們都沒有住在馬路上。有投資投機(jī)房12套，其中閑置2套。

　　 假設(shè)。2011年9月。繼續(xù)上漲到2萬元，在中途那個購買能力1.7萬元的購買了，其他自住剛需全部踏空，9人。清點后得知，投資投機(jī)房13套，其中閑置4套。多軍苦口婆心地勸導(dǎo)自住剛需來接棒是沒有用的，因為他們絕大部分人口袋里的錢確實不夠。最高有效自住剛需的只有購買1.5萬元價格的經(jīng)濟(jì)能力，即使房價在2萬元不漲不跌，他需要10年才能追到2萬元。炒房客等待這些買家是不現(xiàn)實的。

　　 假設(shè)。2012年1月。大家死了也不賣，高位橫盤，價格總是2萬元。先知先覺者發(fā)現(xiàn)，擊鼓傳花里一個自住剛需也沒有，于是【降價普及運(yùn)動】開始了。

　　 假設(shè)。2012年3月。價格下降到1.5萬元。那個購買能力1.5萬元的購買了。

　　 假設(shè)。2012年6月。價格下降到1.2萬元。那個購買能力1.2萬元的購買了。

　　 假設(shè)。2012年9月。價格下降到1萬元。那個購買能力1萬元的購買了。

　　 假設(shè)。2012年12月。價格下降到0.8萬元。那個購買能力0.8萬元的購買了。

　　 假設(shè)。2013年3月。清點后得知，投資投機(jī)房10套，其中閑置5套。因為沒有成交量，價格不得不下降到0.7萬元?？墒?，那個購買能力0.5萬元的仍然買不起。

　　 那時，如果你在0.8萬元還是不搶先賣出，等待你的是那個購買能力0.5萬元的。等到那個人購買能力增大到0.8萬元，需要好多年，而且不一定是你的，因為有10個賣家在爭先恐后。

　　 總之，自住剛需等待就是勝利，炒房客等待就是虧錢。

　　 17.老事件總是虎頭蛇尾,新事物會揚(yáng)棄,歷史在曲折中前進(jìn),對未來要有信心

　　 一個80歲的老人跟我說過,他經(jīng)歷的大事件少說有一二十件,每一件都是開頭和中間轟轟烈烈,勢不可擋,當(dāng)你感覺到很痛苦,很絕望的時候,總是突然間大改變,原來甚囂塵上的東西一夜之間消滅得無影無蹤。

　　 日本侵略中國,一些人以為永遠(yuǎn)是小鬼子的天下了，于是當(dāng)漢奸的不少,到第8年還是極悲觀的,突然有一天說,他們無條件投降了,至今也沒有再發(fā)生日本來燒殺搶掠的事。

　　 1946年國共開始戰(zhàn)爭,一些人以為國軍實力強(qiáng),這戰(zhàn)20年也不會結(jié)束,第4年,連海南島也打完了,至今也沒有再發(fā)生國共打大仗的事。

　　 1951年朝戰(zhàn)開始,一些人以為美國為首幾十國的聯(lián)合國軍實力強(qiáng),這戰(zhàn)50年也不會結(jié)束,可是幾個戰(zhàn)役打下來后,美帝吃虧,不得不以三八線為界停戰(zhàn),至今也沒有再發(fā)生朝戰(zhàn)的事。

　　 1957年到1959年數(shù)以十萬計的人被打成右派或右傾機(jī)會主義,一些人以為這帽子要戴進(jìn)地底下去了?？墒?文革一結(jié)束,統(tǒng)統(tǒng)平反,其中老朱當(dāng)了總理。

　　 1966到1976年的文革中，一些人以為老毛是神仙，被打倒就會100年永世不得翻身，于是自殺。其實，挺過10年，一切都撥亂反正了，而且因為不得民心而至今又過了34年也沒有再發(fā)生文革運(yùn)動。其中老江當(dāng)了老大。

　　 在1976年之前,本身是知識分子的老毛把知識分子定性為“臭老九”。那是個知識不值錢的時代，“造原子彈的不如賣茶葉蛋的”。絕大多大學(xué)文化的人生活在社會底層,一些人以為一輩子都不會有出息了,誰知1984年后老九變成老大。其中老胡老溫進(jìn)了中南海。

　　 1968年后知識青年上山下鄉(xiāng),熬到1974年前后,許多人以為這輩子永遠(yuǎn)不可能回城了,就在農(nóng)村找農(nóng)民結(jié)婚了。誰知1976年四人幫一倒臺,都可以回城了。結(jié)果,拖家?guī)Э诘牟簧儆肋h(yuǎn)在農(nóng)村了。

　　 不管河湖港汊多么濁水濤濤，最終還是后浪推前浪地匯入大海。

　　 不管波濤多么洶涌，只要在高處看，浩然大海還是那么安然。

　　 不管歷史多么曲折，只要往前方看，歷史車輪還是滾滾向前。

　　 不管中國多么熱衷于炒民生，他國都不炒,最終落后就要挨打。

　　 不管中國多么愛搞運(yùn)動和活動,哪一次不是虎頭蛇尾,草草收場？

　　 炒房其實是中國一次史無前例的輿論大轟炸的全民總動員的大煉鋼鐵式的群眾運(yùn)動而已,注定要以得不償失、禍國殃民而被歷史所唾棄。

　　 土地住房被當(dāng)做地方正俯的印鈔機(jī),土地房產(chǎn)局長是印鈔分廠廠長,開發(fā)商只是高薪的印鈔車間工長而已。不管當(dāng)年日本炒房多么牛氣，只過了5年，“再不買就永遠(yuǎn)沒有機(jī)會”就成了一句屁話。最終上帝的清算讓你得不償失，悔不當(dāng)初。

　　 世事沒有永遠(yuǎn)，天下沒有不散的筵席，阿凡達(dá)再好看也不會永遠(yuǎn)排隊買票。騙得一時,騙不了一世。 中國缺乏戰(zhàn)略思維，正俯最終扭不過民意、美帝和上帝。本輪房價惡炒已經(jīng)8年，滿10年后可能消停。一陣臺風(fēng)過后，一切歸于平靜，瘋炒房價就會像日本那樣不再發(fā)生了。

　　　 18.不要理睬炒房客的潑冷水,只要你達(dá)到本市平均家庭收入水平,你最終一定會擁有自己的住房

　　 1950年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者擁有自已的土地和住房,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到。可是,沒幾年,他擁有了。

　　 1960年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者穿著機(jī)織新布衣和能吃飽飯,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 1970年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者當(dāng)工人吃皇糧和每天有吃到肉,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 1975年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者戴手表,騎自行車,聽收音機(jī),羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 1980年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者穿的確良襯衣,看電視機(jī),聽三用機(jī),羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 1985年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者在用鋼筋水泥蓋二層樓,在做生意開作坊當(dāng)萬元戶,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 1990年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者手拿大哥大（磚頭模樣的單功能手機(jī)）,騎摩托車,看到大城市在炒股,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到。可是,沒幾年,他擁有了。

　　 1995年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者在上大學(xué),花大錢買城市戶口,羨慕極了。沒上過學(xué)的媽媽潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 2000年,有一個小青年,看到少數(shù)幸運(yùn)者買家用奔騰二電腦,在家上網(wǎng),羨慕極了。沒上過學(xué)的老奶奶潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到?？墒?沒幾年,他擁有了。

　　 2005年,有一個小青年,看到人家在開小轎車,羨慕極了。沒上過學(xué)的老奶奶潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到。可是,沒幾年,他擁有了。

　　 2010年,有一個小青年,看到人家在城里買房,羨慕極了。炒房容潑冷水說,面對現(xiàn)實吧,你這輩子可能永遠(yuǎn)也指望不到。

　　 目前，全國在建的大約1250萬套，空置房大于5000萬套，城市里有3億人自己沒有房子 / 6人 = 出租房寄宿房大約5000萬套，合計全國可能有1.1億套【待價而沽的投資投機(jī)房】。每年還在新增空置房,不要說清潔工,連蚊子的房子也蓋好了。所以,只要你達(dá)到本市平均家庭收入水平,你最終一定會擁有自己的住房。

　　 你需要買房,他需要你口袋的錢,你急他也急。他現(xiàn)在標(biāo)價160萬,你只能買得起80萬的房子。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展,商人要賺錢當(dāng)然需要擴(kuò)大消費圈,降價普及是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。等到買得起90萬元的人也消滅了,他就來盯著你的口袋了。那時,你是上帝,是衣食父母。

　　 安慰剛需的人說：住房會有的。為什么他會這樣說？因為他經(jīng)?？吹嚼咸旁谙挛绲讲耸袌鲑I便宜貨。

　　 19.如果房價再次上漲,雞犬升天,你會恐慌嗎?

　　 市場加速上漲時是大炒家逃頂時。我經(jīng)歷過的下跌過半的股市行情,在10次以上。每次見大頂,都是2010年初房市這樣的瘋狂氣氛,所以我笑看場面,坐懷不亂。新股民怕跌,老股民怕漲。意思是,新股民見大跌趕快跑,老股民見大漲趕快跑。

　　 失控而飛奔的汽車,車上的人命大，還是在路旁觀看的人命大？

　　 已經(jīng)快要沒油了卻仍然不肯降落的飛機(jī),機(jī)上的人命大，還是在陸地上觀看的人命大？

　　 瘋狂奔跑24小時還不肯休息,還不相信是上帝所驅(qū)使,會不會死亡?

　　 鍋里的水溫天天升高,卻不肯跳出來,會不會被煮熟?

　　 房子已經(jīng)是傳銷中的一個道具。房子已經(jīng)是擊鼓傳花中的一朵花。房子已經(jīng)是6000點的中國石油股票。房子已經(jīng)是147美元的石油期貨。房子已經(jīng)是用杯具裝著的半是泡沫的次品啤酒。

　　 在上證6000點的時候，股托忽悠老百姓進(jìn)場。他們的口號是沒有最高，只有更高,死了也不賣,他們操縱輿論工具嚎叫著會升到10000點。結(jié)果大家都知道了，當(dāng)你忍不住進(jìn)場之時，就是利益集團(tuán)大笑數(shù)錢之日。高價房奴是被人騙了還幫人數(shù)錢,負(fù)翁是被人騙了連幫人數(shù)錢的機(jī)會都沒有。

　　 在2000點，沒買股票而踏空。在6000點，不該后悔的時候買了是更大的錯誤。左邊挨了一個耳光，右邊又挨了一個耳光。

　　 房價從2002年后已經(jīng)上漲百分500，目前房價相當(dāng)于股市6000點，如果當(dāng)時不是6124點見頂，而是漲到10000點，也會回落到3000點?！　?/p>

　　　　世界上有比珠穆朗瑪峰高1倍的山峰嗎？

　　 一瓶啤酒已經(jīng)有百分60的泡沫，再來百分60的泡沫，瓶子怎么裝下去。

　　 如果房價永遠(yuǎn)上漲，誰還會去辦工廠，做餐飲，開商店？于是城市里到處都是住房，沒有工廠，沒有餐館，沒有商店。

　　 多軍一口一個正俯,一口一個中國特色,聽了就好笑。中國百姓怕中國警察,中國警察看世界警察臉色行事。印人民幣和炒房已經(jīng)傷害世界警察。我是美帝，誰說房價上漲與我無關(guān)? 你讓每座樓房都成為一臺印鈔機(jī)了。我是世界大城管,你是賣豬肉的小商販,以6.8的價格賣給我,卻一直在灌水。

　　 我是上帝，你的卒就鬧騰吧,我把車馬炮全吃了;你的房地產(chǎn)就鬧騰吧,我把企業(yè)銀行全吃了。皮之不存,毛將焉附?